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解套香港死局:每人一百万港币住房补贴 + 改革房产税制

作者:博铎
坤维国际咨询研究员|电邮 dd[at]kunwei.org

香港财政司长最近给18岁以上永久居民一次性的1万港币纾困。然后财政报告里说这一项工作加上管理支出大概是710亿港币。

那么,如果把一万改成一百万呢?这是天方夜谭还是可行的计划?且看以下讨论:

1、政策简述

这个设想包括以下几部分:

(1)凡18岁以上永久居民,每人可获100万港币住房补贴
(2)补贴不进个人账户,个人无法取出来挪作它用,只能用于在香港购买住宅
(3)补贴只能用一次,用完后不会再有、也不可赠给他人(除了死后继承之外)
(4)除了年龄和永久居民两项,该补贴不考虑其它因素,也不指定可购买的房屋
(5)多个人可以将他们的补贴合并使用于支付同一套住房;但是,一个人的补贴不能拆散用于支付多套住房
(6)凡使用住房补贴购买的住宅,如果未来出售,需要用个人自有资金将补贴还给政府(并支付利息),同一市民以后也不能再重新获得这个补贴

2、这个政策好在哪?

我们先看这个政策究竟有什么好处,后面再作出可行性分析。

第一,它没有改变香港的自由市场经济。购房者自己选择房源、自己用自己的钱再加上政府的补助去获得房屋。这是公屋制度永远都不会有的优点【1】

【注1】选择地收入人士享受公屋的制度十分不合理。这种歧视性的政策,让纳税人没有收获,让贫穷弱势者聚居,即使能有地方住,也无法在住宅附近和邻里之间获得硬的、软的各种资源,让老实的穷人永远贫穷。而且,众多事实证明,它还让善于钻营的欺诈者占尽便宜,同时让富裕社区房屋更加昂贵。这一切的原因都在于非市场化的分配房屋制度。

第二,它不像公屋或者所谓港人港屋等制度一样,人为制造出违反市场规律的房产价格盲点。市场上的所有房屋价格仍然只根据“需求”和“供给”两个因素决定。而不会出现一些不伦不类的非市场价格房屋。而将本来用来造公屋的钱直接分配给市民,让他们根据各自的自身情况选择购买房屋,可以让社区结构恢复健康和多元化,也可以让市民又更多的余力投资于教育等其它方面。让年轻人不再感到无望。

第三,它可以根本上缓解社会焦虑。在香港,几乎所有焦虑都源于对住房的焦虑。让居民有其屋,是社会发展的根本动力之一,也是香港能在和新加坡之类地区竞争的长期动力。假定一个五口之家中,有三个18岁以上永久居民,就可以获得300万的启动资金,加上自己的储蓄,距离一套相对宽敞面积的住宅的首付不远,上车就不再是梦想。等到他们的小孩满18岁时,又可以将新收入的补贴用于提前还贷,进一步释放了社会压力。

第四,它不是直接供应房屋,而是增加市民的购买力。这就减少了大量政治阻力。过去反对“八万五”制度的、已有1-2套房的中产阶级不再需要担心因为这个政策出台而打压房价。个体总是偏向于短视和机会主义,你不可能要求所有市民服从大局,否则就是警察社会。因此,正确的做法,是正视已经有房屋的中产,打开视野,在政策设计中找到既不于影响现有房价,又能切实减少贫富分化的办法。

第五,它实际上起到了拉动内需的作用。在改革房地产税制的配合下,这个补贴制度相当于“精确滴灌”,让新印出来的钱直接解决社会最大的痛点(记住这些钱中的一大部分将通过政府出让土地的方法回到政府手中,相当于通过市场解决了房屋供应和需求,政府只是将这种供应的利益导向基层群众),与此同时还大幅度增加了经济增长动力。

第六,它非常简单。简单的改革才能避免争拗,才能腾出精力用在政策细节设计,而不是政治争拗上。这个改革直接了当,政府只做自己最擅长的部分,把其它留给市场。

3、可行性分析:港府是否有承担能力?

根据最近财报,当每人派糖一万元,给财政带来的总负担是710亿。那么每人100万,给财政带来的账面负担就是71000亿(其实,管理费用所占比率肯定比现在发一万现金给市民要低,我们姑且忽略,假定政府就是很浪费)。

香港目前的财政收入大约是每年6000亿,财政储备余额是13000亿(这些都是扣除了“千亿”后面的零头的保守数字)。表面上看,缺口58000亿,是所有财政余额的4.5倍,相当于大概10年的财政总收入。

但是,港府可以贷款啊。在政府层面,这又被称为“发债”。

简单点说,如果你有13000块的储蓄,每年收入6000块(也就是每月500块),现在有一套售价71000块的房子放在你的面前,很适合你【2】,你会怎么处理?

【注2】为什么一定是很适合的?因为在上述政策组合中,每位市民是自选房子,不是等政府公屋,也不是只能买特定的什么港人港屋。此外,也不存在因为收入差距而不能得到政府补贴(所有这些都是政府现行的、错误的政策),因此,每个人都可以在市场是自由选择商品房。自由选择的总和仍然是自由选择。

你很理性,你会先做一个压力测试,看看用储蓄作为首付,然后按揭贷款购房是否可行。根据香港金管局提供的房贷计算器(https://www.hkma.gov.hk/chi/smart-consumers/mortgages/),设定:

  • 首付10000块(也就是给13000块的财政余额中留个3000块救急)
  • 利率2.5(这个利率高于现在香港银行给房贷的市场利率)
  • 还款40年(为什么这么长?银行敢贷给40岁的你30年,为什么不敢贷给永远不会退休的政府40年?)
  • 你月收入500(年收入6000)
  • 压力利率为5.5(这个利率高于现在香港市场上的P值)。

计算结果:正常情况下,每月供款201;在压力测试情况下,每月供款315。月供占月收入的40%,压力测试下,供款占月收入的63%。

嗯,是高了点。假定政府以收支平衡为目标(过去20年,香港政府大部分时候都是有盈余的),且支出项目都是硬支出,每月要再腾出那么多钱来供房子,不容易。

4、压力其实并没那么大

但是,上述压力测试有两个前提:一是要一次性用掉71000亿(包括贷款来的61000亿)。也就是说,要假定那个71000块的房子已经存在于市场上,你现在就要去买,不买就没有了,所以立刻要贷款。二是买房子的时候用的钱,你是拿不回来的(因为卖家不是你)。这两个前提,在政府作为出资人的时候,都不存在或者大大缓解了。

首先:香港目前的土地上,有没有价值71000亿的房屋等着你买呢?没有,短期也不会有。

我们假定香港住宅的房价中位数是1000万(虽然香港房子很贵,但实际数字肯定远低于此),那么,市场上至少需要有887500套房子待价而沽。另外,根据香港屋宇署2016-2020年的统计数据,每年的楼宇买卖总交易数不超过6万笔,全年交易的总金额不超过5500亿。【3】

【注3】参见香港政府土地注册处和差饷物业估价署的统计 https://www.landreg.gov.hk/tc/monthly/agt-primary.htm;https://www.rvd.gov.hk/doc/en/statistics/his_data_16.xls

也就是说,对这71000亿的房子需求,即使把全香港的房屋供应都改成住宅,也需要(887500÷60000=)14.8年 或者(71000÷5500=)12.9年才能消化。考虑到交易笔数中有大型建筑交易冲高了平均值,再考虑到住房补贴只是用来支付一部分房价(往往是首付),估计最少15-20年才能消耗完这71000亿补贴。

也就是说,政府哪怕今天就公布每人100万的住房补贴,也还有至少15-20年的时间逐步兑现。香港是金融中心,“用时间可以换到金钱”是几乎每一个在中环工作的人都懂的道理。向包括内地在内的全球发债,还有一个非常重要的作用:就是稳定香港的发展预期,让香港不与世界脱节。

除了发债之外,香港还有一个特点:盖房子的地是政府批出的。也就是说,虽然住房补贴是政府提供的,但这些新增的购房款中,很大一部分会通过政府卖地回到政府手里。而且,政府还可以通过调控、增加批出的土地量来减少这个补贴政策对市场价格的短期抬高效应。这个,也是这个制度设计的好处之一。

5、配套改革:累进制房产税

对政府来说,扩大支付能力的方式有两种:一是发债(然后通过经济发展、通货膨胀以及未来逐步加税等方法来偿还),二是加税(包括扩大税基)。对我们的一人100万购房补贴计划,两种措施都可以使用、并且应该一起使用。前面已经说了发债,这里简单讨论税制改革。

香港在房产方面的税制非常简单,是为了殖民地时代所建立的小政府而设计的。可能是发达经济体中最有调整税收政策余地的地方。因此,有很多空间修订而不至于影响经济的整体发展(当然,会影响少部分富人,但这难道不是税收制度的目的之一吗?)

针对61000亿的需求,税基增加点在哪里最好呢?简单地说,对拥有多套房产、或者超大面积房产的人,征收累进的房产税

房产税本身是一个专题,可以拿来讲一天。简单地说,现行香港的差饷制度和根据租金征收的房产税都很过时,没有起到调节房地产价格的作用,而是将有关税收转嫁给了租客。因此,完全可以改革差饷制度,对房地产征收累进税。例如:每个人拥有0-500尺的房产免税,501-1000尺征收一个低税率,1000-2000尺征收一个中等水平的税率,2000-3000征收较高税率,3000以上征收很高的税率,等等。(注意,这里说的是每个人。如果家庭多个永久居民共同拥有一套房子,则税负压力分担后并不大甚至大概率是零)

具体的细节当然可以再修改斟酌,但设计出一个既不影响中产家庭(拥有1-2套房屋的家庭)的利益、又大幅增加政府收入的税制是可能的。而且,对超大或较多房屋所有者进行累进征税制度,可以阻止囤积住宅的行为。从另一个角度防止了市场上因为这一百万购房补贴政策所可能带来的炒作风。

6、结论

综上,向港人提供只能用于购房的高额房屋补贴,是一个看似大胆,实则相当可行,且符合香港实际的手术方案。动刀之处很小,只有(1)发债和(2)修改差饷制度为累进房产税两处,创面不大,但是能去掉长期病痛。而要实施这个政策,最需要克服的,不是钱的问题,而是因为这个制度受到损害的少部分非常富裕的阶层。

经过深入分析后,可能最好的补贴数不是100万,而是一个稍小一些的数字(当然不能是一万或者几万,因为那并不符合香港目前的住宅市场)。但关键在于政府必须要有一个清晰的思路:相信市场,让市场主导,同时让政府调动其他机构不可能调动的资源参与市场(而非像公屋制度一样限制和缩小市场,却又无法解决所有人的居住需求),再采用合理的方法(例如税制改革)纠正市场的偏差,最后达到分配正义。